房貸寬限期是什麼？
用了總利息會多多少？
去年有個讀者私訊我，說他買房時銀行理專跟他推薦「前2年寬限期」，每個月只要繳一萬多，壓力很小。他覺得很划算就簽了，結果寬限期一過，月供突然從16,000跳到33,000，他整個慌了。
很多人簽房貸的時候都聽過「寬限期」這三個字，但真正搞清楚它在幹嘛的人沒幾個。今天我就把寬限期的運作邏輯、總利息會多多少、什麼情況該用、什麼情況絕對不要用，一次講明白。
寬限期到底在寬什麼？
講白話一點，寬限期就是銀行讓你「前幾年只繳利息，不繳本金」。
一般的房貸，每個月繳的錢裡面有一部分是本金、一部分是利息。但在寬限期內，你每個月只繳利息，本金一毛都沒還。
舉例來說，貸款 800萬、利率 2.5%：
- 寬限期內每月利息 = 800萬 × 2.5% ÷ 12 = NT$16,667
- 對比正常本息平均每月要繳 NT$31,610
每個月少繳將近15,000，看起來是不是很心動？
但重點來了：寬限期結束後，你欠銀行的本金還是800萬，一分錢都沒少。原本要分30年還的錢，現在只剩28年（假設寬限2年），每個月要繳的金額自然就暴漲了。
用了寬限期，總利息到底多多少？
我直接用數字算給你看。貸款 800萬、利率 2.5%、30年期、本息平均：
| 方案 | 寬限期內月供 | 寬限期後月供 | 總利息 | 比正常多繳 |
|---|---|---|---|---|
| 不用寬限期 | NT$31,610 | NT$31,610 | NT$338萬 | — |
| 寬限1年 | NT$16,667 | NT$32,365 | NT$357萬 | 多19萬 |
| 寬限2年 | NT$16,667 | NT$33,131 | NT$378萬 | 多40萬 |
| 寬限3年 | NT$16,667 | NT$33,917 | NT$400萬 | 多62萬 |
看到了嗎？寬限2年，總利息多了 40萬。寬限3年，多了 62萬。
這40萬是什麼概念？你可以拿來裝潢、買車、或者當作孩子一年的補習費。就因為簽約時勾了一個「寬限期」，這些錢就憑白無故進了銀行的口袋。
而且更可怕的是月供的跳躍。寬限2年的方案，第25個月開始，月供從 16,667 直接跳到 33,131，幾乎是翻倍。很多人前兩年習慣了每個月繳一萬多，突然變成三萬多，現金流直接斷掉。
什麼情況下該用寬限期？
我不是說寬限期完全不能用。有兩種情況，用了反而合理。
第一種：買房後手頭真的很緊。
比如你頭期款就把存款挖空了，還要花錢裝潢、買家具、辦婚禮，寬限期這一兩年可以讓你喘口氣，把現金流補回來。等寬限期過了，存款也回來了，月供提高也不怕。
第二種：你有更好的投資管道。
如果你手邊的錢拿去投資，報酬率穩定超過房貸利率2.5%，那與其提前還本金，不如拿去投資。寬限期內只繳利息，等於用2.5%的利率跟銀行借錢來投資，中間的利差就是你賺的。
但這裡要特別提醒：第二種只適合真正懂投資的人。如果你只會放定存（定存利率不到1.5%），那就別想了，乖乖還本金比較實在。
什麼情況下絕對不要用？
第一種：因為「每個月繳比較少」就選了。
這是最常見的迷思。很多人看到寬限期內月供只要16,000，覺得「好便宜」，根本沒想過兩年後會跳到33,000。銀行理專也很愛推這個，因為你總利息繳得多，銀行賺得多。
第二種：收入不穩定的人。
如果你是做業務、接案、自由業，收入時好時壞，寬限期過後月供翻倍，遇到業績不好的月份很容易繳不出來。與其到時候斷供，一開始就選正常攤還，月供固定31,610，反而好規劃。
第三種：打算短期內賣房的人。
如果你預計3到5年內會換屋或賣房，那寬限期基本上沒意義。因為你在寬限期內只繳利息，本金沒還到，賣房時還是欠銀行800萬，等於前面幾年繳的錢全部是利息，白繳了。
我的建議
大部分的上班族，其實不需要寬限期。
800萬的房貸，正常月供31,610，寬限2年後月供33,131，每個月只差1,500元。但為了這1,500元的差異，你前面兩年每個月少繳的15,000，最後會變成多繳 40萬 的總利息。這筆帳怎麼算都不划算。
如果你真的需要寬限期，建議最多1年，不要超過2年。1年下來總利息只多 19萬，而且只需要調適1年的月供跳動，風險小很多。
房貸是30年的長期契約，一時的貪便宜，後面要付出幾十倍的代價。